Главная / Статьи / Как стать домовладельцем

Статьи

« Назад

Как стать домовладельцем  02.08.2015 06:01

Итак, вы решились. Не один год вас занимала эта мысль, вы крутили ее так и этак, рисовали в мечтах идиллические картинки, прикидывали, во что обойдется воплощение их в реальность… И наконец семейный совет принял решение: СТРОИМ ДОМ!

Что делать дальше — вот в чем вопрос. Потом, когда вы уже втянетесь в процесс, многие задачи придется решать по мере их поступления. Но пока у вас есть только принятое решение. А теперь появится и инструкция по воплощению этого решения в жизнь — что-то вроде настольной игры, в которой каждый ход будет приближать вас… нет, не к концу, а к началу — началу новой жизни в собственном доме.

На дороге, ведущей к заветной цели, вас будут подстерегать трудности и внезапные отступления на несколько шагов назад. Зачастую, чтобы переместиться на следующую клеточку, потребуется немало знаний; порой будет появляться искушение пойти на риск; иногда понадобится максимум осторожности и внимания. Приятные сюрпризы на этом пути тоже будут: возможно, вам удастся перепрыгнуть через клеточку-другую. Начинайте, а мы постараемся, чтобы наша инструкция по прохождению этой увлекательной игры оказалась полезной.

Ход первый. Приобретаем земельный участок

ЕСЛИ земля у вас уже есть, можете начинать со второго хода. Только убедитесь, что на вашем участке разрешено индивидуальное жилищное строительство. Для этого он должен находиться в категории земель поселении или земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения домашнего хозяйства. Целевое назначение земли должно быть для индивидуального жилищного строительства (в доме, построенном на такой земле, вы сможете даже оформить регистрацию) или для садоводства (можно строить дачу).

Если участка еще нет, приступайте к поискам. Сейчас хорошее время для покупки земли: в связи с кризисом цены на нее снизились и пока ещё не начали расти.

Идеально, если к участку подведены инженерные коммуникации, но вероятность этого невелика, если только вы не покупаете участок в густонаселенном коттеджном поселке. Если для вас принципиально наличие центрального отопления, водопровода или газопровода, убедитесь в возможности подведения этих благ цивилизации.

Приобретая участок, обратитесь к юристу, который специализируется на делах, связанных с недвижимостью, так как риски при сделках с землей значительно выше, чем в случае с городским жильем: сопроводительные документы сложнее, а законодательная база проработана не так тщательно.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ которые должен предоставить продавец земельного участка:
— кадастровый паспорт земельного участка (раньше он назывался кадастровым планом);
— протокол о согласовании границ с соседями;
-свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, а в идеале— и документ, на основании которого оно было выдано;
— постановление главы местной администрации о передаче участка в собственность;
- выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – в ней содержится информация об обременениях земельного участка (не заложен ли он, не сдали в аренду и т. д.);
- «Технические условия на технологическое присоединение энергоресурсов;
- свидетельство о статусе и целевом назначении земли.

Ход второй. Выбираем путь к дому, или Где берут проект?

ЕСЛИ ВЫ попытаетесь пропустить этот ход, с большой долей вероятности вам придется вернуться сюда, когда уже будет казаться, что до окончательной победы рукой подать. Потому что строительство дома без проекта может обернуться чем угодно: треснувшим фундаментом. рухнувшими стенами, отсутствием возможности подвести элементарные коммуникации… Поэтому данную клеточку вы можете пропустить только если решили строить дом «под ключи и не вникать ни во что, кроме фасона занавесок. Во всех остальных случаях у вас есть два способа получить проект дома.

Первый — заказать его архитектору или архитектурной мастерской. Специалист создаст проект с учетом особенностей вашего земельного участка и будет сопровождать строительство, готовый вносить изменения по ходу дела. Минусов всего два. Первый — ценник. Нижняя планка на индивидуальное проектирование — около 100 тыс. рублей (за дом с жилой площадью 150 кв. м). Верхняя зависит исключительно от вашей фантазии. Второй минус кроется в той самой индивидуальности. Ваш дом неизбежно станет в некотором роде экспериментом, Чем оригинальнее ваши требования и чем свободнее полет фантазии архитектора, тем более непредсказуем результат. Впрочем, в большинстве случаев все заканчивается хорошо.

Второй путь — покупка так называемого типового или готового проекта. Минусы прямо противоположны плюсам индивидуального строительства и заложены в названии. Да, такой проект создается «для широкой публики», и купить его могут многие. Да, авторский надзор за процессом строительства возможен лишь за отдельную плату, и то если автор живет с вами в одном городе. Но стоимость готового проекта колеблется в диапазоне 20-100 тыс. рублей, включая инженерные коммуникации. И то, что он разработан "для многих", — определенная страховка от неприятных сюрпризов: если по этому проекту строили дома уже не раз, скорее всего, возможные его недостатки уже устранены. А что касается боязни повторения, то разнообразие отделочных материалов позволит сделать разными дома, построенные по одному проекту. Главное — правильно его выбрать с учетом особенностей вашего участка и ваших потребностей.

ЧTO TAKOЕ ПРОЕКТ?


Помните: то, что вы видите в журнале или на сайте, не является проектом. даже если даны планы и размеры. Бессмысленно распечатывать эти картинки и требовать от строителей «сделать, как нарисовано». Проект — это многостраничный документ, содержащий архитектурно-строительные чертежи с точными замерами, планы этажей. фасадов, конструктивный раздел (конструкции фундаментов, перекрытий, лестниц, крыши и т, д.), спецификацию изделий и материалов, инженерный раздел. Именно исходя из этого документа, можно составить смету расходов на строительство, выбрать нужные материалы и построить дом, пригодный для жилья.

Ход третий. Прислушиваемся к своим желаниям

Поразмышляйте, зачем вам, собственно, нужен дом.
Это будет дача, куда вы будете вывозить детей на лето? Или вы планируете в любое время года отправляться туда с шумной компанией на уикенд — париться в бане, жарить шашлычок и играть в бильярд? А может, вы мечтаете о родовом гнезде, в котором будете жить круглый год, а потом надеетесь передать его по наследству? От ваших ответов будет зависеть, на каком материале имеет смысл остановить свой выбор. Дерево? Каркасные конструкции? Кирпич? Газобетонные блоки?

В семье есть пожилые люди, которым тяжело подниматься по лестнице, и вы хотели бы разместить все необходимое на одном этаже? У вас подрастает тинейджер, которому нужна суверенная территория, где он сможет слушать свое «тыц-тыц», не мешая взрослым? В доме будут жить две семьи и вам не помешали бы два отдельных входа? Нужен ли вам кабинет? Библиотека? Встроенный гараж? Сформулируйте свои требования к планировке.

Теперь можете смело направляться к архитектору или в банк готовых проектов.

Ход четвертый. Создаем генплан участка, проектируем ландшафт

Это может прозвучать странно: зачем заниматься проектированием ландшафта, когда сам дом существует еще только в проекте? Но если вы не сделаете этот ход сейчас, штрафные очки и откат на несколько позиций в дальнейшем вам гарантированы. Мало того, что сам проект дома необходимо «посадить» на участок с учетом рельефа, глубины залегания грунтовых вод (на основе результатов геолого-почвенных исследований), ориентации по сторонам света (чтобы учесть, когда в каких помещениях вы хотели бы видеть солнце), розы ветров. Но если вы ограничитесь только этим, то ближе к окончанию строительных работ можете обнаружить, что канализационные трубы придется делать очень длинными, чтобы не размещать септик рядом с водной скважиной, Что гостевой домик придётся втискивать на участок боком. А там, где вы планировали разбить клумбы, на протяжении всего строительства разворачивалась тяжелая техника, и теперь плодородный слой придется восстанавливать даже не с нуля, а из глубокого минуса. Чтобы избежать подобных ужасов, рекомендуется обратиться в специализированную проектную компанию для создания генплана участка.

Ход пятый. Выбираем способ строительства

Если вы намерены самостоятельно рыть котлован, класть кирпичи и черепицу, можете считать эту клеточку пройденной. Да и вообще, дальше можете не читать: познаний, почерпнутых из журнала, вам не хватит. Покупайте толстые пособия по строительству, записывайтесь на курсы «Строим сами» и берите длительный отпуск. Или готовьтесь к тому, что дом будет достроен лет через… несколько.

Путь прораба. Бревна таскать не придется, но за все происходящее на строительной площадке будете отвечать вы. Станут вашими строителями сосед дядя Коля или бригада летучих иммигрантов, купите вы строительные материалы по знакомству или на оптовой базе, найденной через Интернет, подвезут вам цемент вовремя или работники будут день за днем устраивать перекуры, — спрашивать будете только с себя. Зато, сравнивая со стоимостью услуг строительной фирмы, можете убедиться, что сэкономите 25-30% от общей стоимости строительства.

Еще один вариант — путь генерального подрядчика. В качестве такового вы находите основного подрядчика — на строительство коробки дома; на прочие работы привлекаете отдельные подрядные организации, которые отвечают каждая за свой участок работ — от закупки материалов до сдачи своего этапа. У вас есть профессиональный прораб, отвечающий за своих рабочих, но вы держите руку на пульсе и точно знаете, что происходит на площадке и во сколько вам это обходится.

И. наконец, путь хозяина. Вы отдаете строительство на всех его этапах на откуп генеральному подрядчику, который отвечает за все, нанимает субподрядные организации для выполнения всех работ и отчитывается перед хозяином, когда тому придет в голову заглянуть на строительную площадку и узнать, как идут дела. Стоит это на 25-30% дороже. Цифра действительна, если вы уверены в честности выбранной вами строительной организации. Во всех остальных случаях она может увеличиваться до бесконечности.

КАК МИНИМИЗИРОВАТЬ ЗАТРАТЫ

- Прямоугольные дома дешевле, чем дома, спожные в плане. Это касается и крыши.
- Чем меньше холлов и коридоров, тем дешевле стоимость жилой площади.
- Необходим о учесть в проекте местные строительные нормы и правила – это избавит от дополнительных расколов.
- Строительство на плоском участке земли дешевле, чем не рельефном.
- Правильная ориентация дома по солнцу и розе ветров уменьшает эксплуатационные затраты
- Использование материалов, которые производятся поблизости от участка, сокращает затраты.
- Стандартные материалы и конструкции также предполагают экономию.
- Применение готовых конструкций, которые можно быстро установить на месте, экономит затраты рабочей силы и время на строй площадке.
- Надлежащая изоляция снижает затраты на отопление и вентиляцию.
- Использование готовых лестниц, печей и то по к для каминов сокращает общие затрать!.
- Специальные работы и специально изготавливаемые конструкции требуют дополнительных расходов,
- Проектирование простых и коротких инженерных коммуникаций существенно снижает затраты и повышает надежность в эксплуатации.

Ход шестой. Выбираем подрядчика

Выбирая подрядчика, ориентируйтесь не только на предложенную цену. Выясните, какие объекты он уже строил. Если есть возможность, посмотрите на них, а еще лучше — пообщайтесь с домовладельцами. Подрядчик по знакомству — это хорошо, если вы знаете его именно как профессионала, а не как хорошего человека. Выбирайте подрядную организацию, которая специализируется на строительстве именно тех домов, какие вам нужны. Если профиль компании — каменные дома, но «только для вас» она решает взяться за дом из бруса, задумайтесь, хорошо ли это. Обязательно заключайте договор, даже если за строительство вашего дома в качестве подрядчика берется наш хороший приятель. Убедитесь, что работы, требующие известной квалификации, будут выполнять специалисты соответствующего уровня, а не набранные «по дешевке" неквалифицированные гастарбайтеры. Помните, что любой подрядчик должен чувствовать себя под неусыпным контролем: добрые чувства и доверительные отношения оставьте до того момента, когда будет подписан акт приемки работ.

Ход седьмой. Составляем смету, планируем бюджет

Заниматься составлением сметы самостоятельно — дело неблагодарное. Мали того, что придется потратить массу времени на изучение рынка строй материалов и услуг, так еще все равно что-нибудь будет упущено. Ассортимент затрат велик и разнообразен — от транспортировки стройматериалов до аренды специальной техники.

Оптимальный вариант — заказать расчет нескольким подрядным организациям, ГОТОВЫМ взяться за строительство вашего дома. По результатам и выберете. Другой —отнести проект в организацию, которая специализируется на составлении смет.

Архитектурно-строительные фирмы обычно предлагают разработку проекта вместе со сметой, но не помешает на всякий случай рассчитать стоимость строительства в другом месте. Если увидите существенную разницу в суммах, обратите внимание, за счет чего получается экономия или удорожание. Одно дело, если у одного из подрядчиков более выгодные условия работы с оптовой базой строй материалов. Другое — если он предлагает использовать голицынский кирпич вместо немецкого клинкера или заменяет минеральную вату в теплоизоляционном слое па пенопласт. И третье — если рабочие, которых собираются привлечь к работе, не обладают достаточной квалификацией. Расставлять приоритеты придется вам самим

Во время составления сметы вы, возможно, будете вынуждены вернуться на несколько ходов назад и откорректировать требования к дому в соответствии со своими финансовыми возможностями. Но лучше сделать это сейчас, чем потом обнаружить, что реализовать задуманное не представляется возможным.

Ход восьмой. Строим

На самом деле, это комбинация из множества ходов. В материалах этой статьи мы постарались дать вам представление о некоторых основных законах строительства загородного дома на разных этапах — от фундамента до внешней отделки.

Ход девятый. Есть ли жизнь после стройки

Дом уже готов и так хочется отпраздновать новоселье. Потерпите еще немного. Во-первых, принимайте работу у подрядчиков, тщательно изучив буквально все мелочи. Если архитектор осуществляет авторский надзор, потребуйте с него подробнейших пояснений. Только после этого подписывайте акт о выполнении работ: как только закорючка на акте будет поставлена, карета превратится в тыкву, а ваши строители перестанут быть вашими. Если вы признали, что все хорошо, — с исполнителей взятки гладки.

По окончании строительства ваш путь лежит в межведомственную комиссию. Здесь вы должны предъявить доказательства того, что новый дом возведен в соответствии с проектом. В ответ вам выдадут документы, без которых невозможно зарегистрировать право собственности на строение. Не откладывайте это дело в долгий ящик: сбор подписей и визиты представителей комитета по архитектуре и строительству, пожарной охраны, инспектора санэпиднадзора — дело не быстрое. А глава районной администрации может рассмотреть ваше заявление о вводе дома в эксплуатацию только после того, как все они поставят свою визу. Свидетельство о праве собственности должно быть получено в течение двух лет после того, как строительство завершено. Иначе -штрафы, отсрочки регистрации дома и даже конфискация и перепродажа. Однако имейте в виду: достроенный дом — это объект с забором вокруг, с крыльцом, крышей, окнами… Так что если, например, забор в одном месте вы не достроили, то и объект завершенным не считается.

Итак, вы ознакомились с правилами увлекательной игры, призом в которой становится собственный дом — островок стабильности и независимости, где жизнь течет по вашим законам.

Заманчиво? Тогда бросаем кости — игра началась!